Bloqueig al 50%: Com llogar un immoble quan un dels propietaris es nega a col·laborar

Legal

pol | 3 de setembre de 2026 a les 10:53

Al sector immobiliari és molt habitual trobar habitatges que pertanyen a diversos propietaris (per herència, divorci o societats compartides). Però, què passa quan una de les parts es desentén de les seves obligacions —no paga la comunitat, l'IBI o el manteniment— i a més posa impediments per treure-hi rendiment?

A ImmoGirona analitzem sovint aquestes situacions. Aquí us expliquem com actua la llei, com funciona el repartiment de majories i quines solucions existeixen davant d'un bloqueig.

1. La regla de la majoria per arrendar (Més del 50%)

Segons el Codi Civil de Catalunya, el lloguer ordinari d'un immoble es considera un acte d'administració ordinària.

• No cal la unanimitat: Per signar un contracte de lloguer no es requereix la signatura de tots els copropietaris. És suficient amb l'acord de la majoria de les quotes de la propietat (més del 50%).

• El contracte és 100% vàlid: Si un copropietari signa el lloguer representant la majoria o la gestió de la comunitat, l'inquilí disposa d'un contracte plenament legal i blindat davant de qualsevol ingerència de la part opositora.

2. La casuística del bloqueig al 50% / 50%

Quan la propietat està dividida exactament per meitats i un dels dos cotitulars es nega rotundament tant a llogar com a pagar les despeses, no es pot aplicar la regla de la majoria simple. Tanmateix, la llei ofereix opcions per evitar la paràlisi:

• L'abús de dret i l'actuació per l'interès comú: Cap dels copropietaris pot utilitzar el seu dret per perjudicar la comunitat o deixar perdre l'immoble. Si un dels titulars es nega a llogar i a la vegada no paga les despeses, genera deutes i recàrrecs. En situacions d'urgència, l'altre copropietari pot assumir la gestió per evitar un perjudici greu i irreparable (com embargaments de la comunitat o d'Hisenda).

• Reclamació de deutes i compensació: El copropietari que paga el 100% de les despeses genera un dret de crèdit contra el copropietari morós. Les rendes que s'obtinguin del lloguer es poden destinar finalment a cobrir els deutes acumulats de l'habitatge.

• La dissolució de condomini o acció de divisió: Si el bloqueig persists, la llei dicta que ningú està obligat a romandre en comunitat. Qualsevol dels dos propietaris pot instar la dissolució de condomini (mitjançant pacte de compravenda de la quota o per via de l'acció de divisió de cosa comuna), procés que acaba amb la venda de l'immoble —sovint en subhasta pública— i el repartiment del preu net, deduint els deutes de la part morosa.

3. La protecció de l'inquilí davant de coaccions

Un dels dubtes més freqüents és si el copropietari opositor pot molestar o fer fora el llogater.

• La resposta és un 'no' rotund. Un cop l'inquilí té la possessió de l'habitatge i un contracte en vigor, cap tercer —encara que sigui copropietari— pot pertorbar el seu ús i gaudi de l'immoble. Qualsevol intent d'intimidació o interferència per part del copropietari en discòrdia pot constituir un delicte de coaccions o de pertorbació de la possessió.

💡 El consell i la solució d'ImmoGirona

Gestionar una copropietat amb conflictes o deutes no s'ha de traduir en tenir un immoble tancat generant despeses.

A ImmoGirona ens encarreguem de la gestió global i neutral de l'arrendament. Mitjançant un compte de clients específic per a la gestió de l'immoble:

• Cobrem la renda directament de l'inquilí.

• Paguem i eixuguem les despeses de l'immoble (comunitat, IBI, assegurances, reparacions).

• Liquidem el saldo net restant a cadascun dels copropietaris en la proporció exacta que li correspon.

D'aquesta manera, la gestió queda completament estèril, neutra i transparent per a totes dues parts, eliminant el frec a frec directe entre copropietaris i garantint que l'habitatge no acumuli deutes ni sancions.

Si us trobeu en una situació similar a Girona o comarca, us ajudem a protegir, rendibilitzar o gestionar la dissolució de condomini del vostre patrimoni.

📩 Contacta amb nosaltres a info@immogirona.com o visita el nostre lloc web per a més informació.