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Legal
pol | 3 septembre 2026 10:53
Dans le secteur immobilier, il est fréquent de trouver des maisons appartenant à plusieurs propriétaires (suite à un héritage, un divorce ou une copropriété). Mais que se passe-t-il lorsque l'un des copropriétaires néglige ses obligations – en ne payant pas les charges de copropriété, les taxes foncières ou les frais d'entretien – et crée par ailleurs des obstacles à la valorisation du bien ?
Chez ImmoGirona, nous analysons régulièrement ce type de situations. Nous expliquons ici le fonctionnement de la loi, la répartition des majorités et les solutions possibles en cas de blocage.
1. La règle de la majorité pour la location (plus de 50 %)
Selon le Code civil de Catalogne, la location ordinaire d’un bien est considérée comme un acte d’administration ordinaire .
L’unanimité n’est pas requise : pour signer un contrat de location, la signature de tous les copropriétaires n’est pas nécessaire. L’accord de la majorité des parts (plus de 50 %) suffit.
Le contrat est valable à 100 % : si un copropriétaire signe le bail au nom de la majorité ou de la direction de la copropriété, le locataire dispose d'un contrat parfaitement légal et est protégé contre toute ingérence de la partie adverse.
2. La casuistique du blocage 50 % / 50 %
Lorsque la propriété est divisée en deux parts égales et que l'un des deux copropriétaires refuse catégoriquement de louer ou de payer les charges, la règle de la majorité simple ne peut s'appliquer. Toutefois, la loi offre des solutions pour éviter cette paralysie :
Abus de droits et action dans l'intérêt commun : Aucun des copropriétaires ne peut user de ses droits au détriment de la copropriété ni entraîner la perte du bien. Si l'un des copropriétaires refuse de louer le bien et, simultanément, de payer les charges, cela engendre des dettes et des majorations. En cas d'urgence, l'autre copropriétaire peut prendre en charge la gestion afin d'éviter un préjudice grave et irréparable (tel qu'une saisie par la copropriété ou le Trésor public).
Recouvrement de créances et indemnisation : Le copropriétaire qui prend en charge 100 % des dépenses acquiert un droit de créance à l’encontre du copropriétaire défaillant . Les revenus locatifs peuvent alors servir à rembourser les dettes accumulées sur le logement.
Dissolution de la copropriété ou action en partage : Si le blocage persiste, la loi prévoit que personne n’est tenu de rester dans la copropriété. Chacun des deux copropriétaires peut demander la dissolution de la copropriété (par le biais d’une convention d’achat de parts ou par une action en partage des parties communes), une procédure qui aboutit à la vente du bien – souvent aux enchères publiques – et à la distribution du produit de la vente, déduction faite des dettes du copropriétaire défaillant.
3. La protection du locataire contre la coercition
L'une des questions les plus fréquentes est de savoir si le copropriétaire adverse peut déranger ou expulser le locataire.
La réponse est un « non » catégorique. Une fois que le locataire a pris possession du logement et qu'un contrat est en vigueur, aucun tiers – même un copropriétaire – ne peut entraver sa jouissance paisible du bien. Toute tentative d'intimidation ou d'ingérence de la part du copropriétaire mécontent peut constituer un délit de contrainte ou de trouble de jouissance.
💡 Conseils et solution d'ImmoGirona
La gestion d'une copropriété en situation de conflits ou de dettes ne devrait pas entraîner la fermeture du bien et la génération de dépenses.
Chez ImmoGirona, nous assurons la gestion globale et neutre de votre bail , via un compte client dédié à la gestion de votre bien.
Nous percevons le loyer directement auprès du locataire.
Nous prenons en charge les frais liés à la propriété (charges communes, IBI, assurances, réparations).
Nous répartissons le solde net restant entre les copropriétaires au prorata exact de leurs parts respectives.
De cette manière, la gestion reste totalement stérile, neutre et transparente pour les deux parties , éliminant les frictions directes entre les copropriétaires et garantissant que le logement n'accumule pas de dettes ni de pénalités.
Si vous vous trouvez dans une situation similaire à Gérone ou dans la région, nous vous aidons à protéger, à faire fructifier ou à gérer la dissolution de votre copropriété .
📩 Contactez-nous à info@immogirona.com ou visitez notre site web pour plus d'informations.