50%-ная блокада: как сдать недвижимость в аренду, если один из собственников отказывается сотрудничать.

Legal

pol | 3 сентября 2026 г. 10:53

В сфере недвижимости очень часто встречаются дома, принадлежащие нескольким собственникам (в результате наследования, развода или совместного владения). Но что происходит, когда одна из сторон пренебрегает своими обязательствами — не платит коммунальные платежи, налог на недвижимость или не оплачивает техническое обслуживание — и при этом создает препятствия для получения прибыли от этого объекта?

В ImmoGirona мы часто анализируем подобные ситуации. Здесь мы объясняем, как работает закон, как распределяется большинство голосов и какие решения существуют в случае блокировки.

1. Правило большинства при сдаче в аренду (более 50%)

Согласно Гражданскому кодексу Каталонии, обычная сдача недвижимости в аренду считается актом обычного управления .

• Единогласие не требуется: для подписания договора аренды не требуется подпись всех совладельцев. Достаточно согласия большинства долей собственности (более 50%).

• Договор является на 100% действительным: если договор аренды подписывает совладелец, представляющий большинство или управляющую компанию жилого комплекса, то арендатор имеет полностью законный договор и защищен от любого вмешательства со стороны противоположной стороны.

2. Казуистика блокировки 50% / 50%.

Когда имущество разделено ровно пополам, и один из двух совладельцев категорически отказывается сдавать его в аренду или оплачивать расходы, правило простого большинства не применяется. Однако закон предлагает варианты, позволяющие избежать паралича:

• Злоупотребление правами и действия в интересах общего имущества: Ни один из совладельцев не может использовать свои права для причинения вреда сообществу или допущения утраты имущества. Если один из совладельцев отказывается сдавать в аренду и одновременно не оплачивает расходы, это приводит к возникновению долгов и начислению пеней. В чрезвычайных ситуациях другой совладелец может взять на себя управление, чтобы избежать серьезного и непоправимого ущерба (например, конфискации имущества сообществом или казной).

• Претензии по долгам и компенсация: Совладелец, оплачивающий 100% расходов, получает право на заем у неплательщика . Доход от сдачи в аренду в конечном итоге может быть использован для покрытия накопленных долгов по дому.

• Расторжение кондоминиума или раздел имущества: Если блокировка сохраняется, закон предписывает, что никто не обязан оставаться в сообществе. Любой из двух собственников может потребовать расторжения кондоминиума (посредством договора купли-продажи долей или путем раздела общего имущества), процесс, который завершается продажей имущества — часто на публичном аукционе — и распределением чистой цены за вычетом долгов неплательщика.

3. Защита арендатора от принуждения

Один из наиболее часто возникающих вопросов касается того, может ли противоположный совладелец препятствовать проживанию арендатора или выселить его.

• Ответ однозначно «нет». Как только арендатор получает право владения домом и заключается договор, никакая третья сторона — даже совладелец — не может препятствовать его использованию и пользованию имуществом. Любая попытка запугивания или вмешательства со стороны недовольного совладельца может быть квалифицирована как преступление, связанное с принуждением или нарушением права владения.

💡 Советы и решения от ImmoGirona

Управление совместной собственностью, в которой существуют конфликты интересов или долги, не должно приводить к тому, что закрытая недвижимость будет приносить расходы.

В ImmoGirona мы обеспечиваем глобальное и нейтральное управление арендой . Для управления недвижимостью используется специальный клиентский аккаунт:

• Мы взимаем арендную плату непосредственно с арендатора.

• Мы оплачиваем и покрываем расходы на содержание недвижимости (коммунальные платежи, налог на недвижимость, страховка, ремонт).

• Оставшуюся чистую прибыль мы выплачиваем каждому из совладельцев в точном соответствии с их долей.

Таким образом, управление остается полностью стерильным, нейтральным и прозрачным для обеих сторон , исключая прямые трения между совладельцами и гарантируя, что в доме не накапливаются долги или штрафы.

Если вы оказались в подобной ситуации в Жироне или регионе, мы поможем вам защитить, получить прибыль или организовать продажу вашей недвижимости в качестве кондоминиума .

📩 Свяжитесь с нами по адресу info@immogirona.com или посетите наш веб-сайт для получения дополнительной информации.