50% blokkade: Hoe huur je een woning als een van de eigenaren weigert mee te werken?

Legal

pol | 3 september 2026 10:53

In de vastgoedsector komt het vaak voor dat huizen meerdere eigenaren hebben (door erfenis, echtscheiding of een gezamenlijke onderneming). Maar wat gebeurt er als een van de partijen zijn verplichtingen verwaarloost – de VvE-bijdrage, de onroerendgoedbelasting of het onderhoud niet betaalt – en daarmee ook nog eens de opbrengst van de investering belemmert?

Bij ImmoGirona analyseren we dit soort situaties regelmatig. Hier leggen we uit hoe de wet werkt, hoe de verdeling van meerderheden in zijn werk gaat en welke oplossingen er zijn in geval van een blokkade.

1. De meerderheidsregel voor leasing (meer dan 50%)

Volgens het Catalaanse Burgerlijk Wetboek wordt de gewone verhuur van een onroerend goed beschouwd als een handeling van gewoon beheer .

• Unanimiteit is niet vereist: Voor het tekenen van een huurcontract is de handtekening van alle mede-eigenaren niet nodig. De instemming van de meerderheid van de aandelen (meer dan 50%) is voldoende.

• Het contract is 100% rechtsgeldig: als een mede-eigenaar namens de meerderheid of het beheer van de gemeenschap het huurcontract ondertekent, heeft de huurder een volledig rechtsgeldig contract en is hij beschermd tegen elke vorm van inmenging van de wederpartij.

2. De casuïstiek van de 50%/50%-blokkering

Wanneer het onroerend goed precies in tweeën is verdeeld en een van de twee mede-eigenaren pertinent weigert te verhuren of de kosten te betalen, kan de regel van de eenvoudige meerderheid niet worden toegepast. De wet biedt echter mogelijkheden om een impasse te voorkomen:

• Misbruik van rechten en handelen in het gemeenschappelijk belang: Geen van de mede-eigenaren mag zijn of haar rechten misbruiken om de gemeenschap te schaden of het eigendom te laten verliezen. Als een van de eigenaren weigert te verhuren en tegelijkertijd de kosten niet betaalt, ontstaan er schulden en extra kosten. In noodsituaties kan de andere mede-eigenaar het beheer overnemen om ernstige en onherstelbare schade te voorkomen (zoals beslaglegging door de gemeenschap of de schatkist).

• Vordering en compensatie: De mede-eigenaar die 100% van de kosten betaalt, verkrijgt een vordering op de in gebreke blijvende mede-eigenaar . De inkomsten uit de verhuur kunnen uiteindelijk worden gebruikt om de opgebouwde schulden van de woning af te lossen.

• Ontbinding van de Vereniging van Eigenaren of verdeling van de gemeenschappelijke goederen: Als de blokkade aanhoudt, bepaalt de wet dat niemand verplicht is om in de gemeenschap te blijven. Elk van de twee eigenaren kan de ontbinding van de Vereniging van Eigenaren aanvragen (via een overeenkomst tot aankoop van aandelen of via een procedure tot verdeling van de gemeenschappelijke goederen). Dit proces eindigt met de verkoop van de goederen – vaak via een openbare veiling – en de verdeling van de netto-opbrengst, na aftrek van de schulden van de in gebreke blijvende partij.

3. De bescherming van de huurder tegen dwang

Een van de meest voorkomende vragen is of de tegenpartij de huurder kan lastigvallen of uitzetten.

• Het antwoord is een volmondig 'nee'. Zodra de huurder de woning in bezit heeft en een contract heeft getekend, kan geen enkele derde partij – zelfs geen mede-eigenaar – het gebruik en genot van de woning verstoren. Elke poging tot intimidatie of inmenging door de ontevreden mede-eigenaar kan een misdrijf van dwang of verstoring van het bezit opleveren.

💡 Advies en oplossing van ImmoGirona

Het beheren van een mede-eigendom met conflicten of schulden mag er niet toe leiden dat het pand onbeheerd achterblijft en kosten genereert.

Bij ImmoGirona verzorgen wij het algehele en neutrale beheer van de huurovereenkomst . Via een specifiek klantaccount voor het beheer van het vastgoed:

• Wij innen de huur rechtstreeks bij de huurder.

• Wij betalen en dekken de kosten van het pand (VvE-bijdrage, onroerendgoedbelasting, verzekering, reparaties).

• We verrekenen het resterende nettosaldo met elk van de mede-eigenaren in de exacte verhouding die hen toekomt.

Op deze manier blijft het beheer volledig onpartijdig, neutraal en transparant voor beide partijen , waardoor directe wrijving tussen mede-eigenaren wordt voorkomen en wordt gegarandeerd dat er geen schulden of boetes voor de woning ontstaan.

Als u zich in een vergelijkbare situatie bevindt in Girona of de regio, helpen wij u bij het beschermen, verzilveren of beheren van de ontbinding van uw appartementsrecht .

📩 Neem contact met ons op via info@immogirona.com of bezoek onze website voor meer informatie.