50%-Blockade: Wie man eine Immobilie mietet, wenn einer der Eigentümer die Zusammenarbeit verweigert

Legal

pol | 3. September 2026 10:53

Im Immobiliensektor ist es sehr üblich, Häuser zu finden, die mehreren Eigentümern gehören (beispielsweise aufgrund von Erbschaft, Scheidung oder Lebensgemeinschaften). Was aber geschieht, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt – also weder die Gemeinschaftsbeiträge noch die Grundsteuer oder die Instandhaltungskosten zahlt – und dadurch auch die Rendite der Immobilie beeinträchtigt?

Bei ImmoGirona analysieren wir solche Situationen häufig. Hier erklären wir, wie das Gesetz funktioniert, wie die Mehrheitsverteilung funktioniert und welche Lösungsansätze es im Falle einer Blockade gibt.

1. Die Mehrheitsregel für Leasingverträge (Mehr als 50 %)

Gemäß dem katalanischen Zivilgesetzbuch gilt die gewöhnliche Vermietung einer Immobilie als gewöhnlicher Verwaltungsakt .

• Einstimmigkeit ist nicht erforderlich: Für den Abschluss eines Mietvertrags ist nicht die Unterschrift aller Miteigentümer notwendig. Die Zustimmung der Mehrheit der Eigentumsanteile (mehr als 50 %) genügt.

• Der Vertrag ist zu 100 % gültig: Wenn ein Miteigentümer den Mietvertrag im Namen der Mehrheit oder der Verwaltung der Wohnanlage unterzeichnet, hat der Mieter einen rechtsgültigen Vertrag und ist vor jeglichem Eingriff der Gegenpartei geschützt.

2. Die Kasuistik der 50%/50%-Blockierung

Wenn das Eigentum genau hälftig geteilt ist und einer der beiden Miteigentümer sich kategorisch weigert, Miete zu zahlen oder die Kosten zu übernehmen, kann die einfache Mehrheitsregel nicht angewendet werden. Das Gesetz bietet jedoch Möglichkeiten, eine solche Lähmung zu vermeiden:

• Missbrauch von Rechten und Handeln im gemeinsamen Interesse: Kein Miteigentümer darf seine Rechte zum Schaden der Gemeinschaft oder zum Verlust des Eigentums missbrauchen. Verweigert ein Miteigentümer die Vermietung und zahlt gleichzeitig die Nebenkosten nicht, entstehen Schulden und Gebühren. In Notfällen kann der andere Miteigentümer die Verwaltung übernehmen, um schwerwiegenden und irreparablen Schaden (wie etwa die Beschlagnahme durch die Gemeinschaft oder den Staat) abzuwenden.

• Schuldenforderung und Entschädigung: Der Miteigentümer, der 100 % der Kosten trägt, erwirbt einen Anspruch auf Rückzahlung gegenüber dem säumigen Miteigentümer . Die Mieteinnahmen können letztendlich zur Tilgung der aufgelaufenen Schulden des Hauses verwendet werden.

• Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Teilungsklage: Bei anhaltender Blockade ist laut Gesetz niemand verpflichtet, in der Gemeinschaft zu bleiben. Jeder der beiden Eigentümer kann die Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragen (entweder durch einen Anteilskaufvertrag oder durch die Teilung des Gemeinschaftseigentums). Dieser Prozess endet mit dem Verkauf der Immobilie – häufig in einer öffentlichen Versteigerung – und der Verteilung des Nettoerlöses abzüglich der Schulden des säumigen Eigentümers.

3. Der Schutz des Mieters vor Zwang

Eine der häufigsten Zweifel besteht darin, ob der gegnerische Miteigentümer den Mieter stören oder ihn aus der Wohnung verweisen kann.

• Die Antwort ist ein klares „Nein“. Sobald der Mieter die Wohnung bezogen hat und ein gültiger Mietvertrag besteht, darf kein Dritter – auch kein Miteigentümer – seine Nutzung und seinen Genuss der Immobilie beeinträchtigen. Jeder Versuch der Einschüchterung oder Störung durch den unzufriedenen Miteigentümer kann eine Straftat der Nötigung oder der Störung des Besitzrechts darstellen.

💡 ImmoGironas Rat und Lösung

Die Verwaltung einer Miteigentümerschaft mit Konflikten oder Schulden sollte nicht dazu führen, dass eine geschlossene Immobilie Kosten verursacht.

Bei ImmoGirona übernehmen wir die umfassende und neutrale Verwaltung des Mietvertrags . Dies erfolgt über ein spezielles Kundenkonto für die Immobilienverwaltung:

• Wir ziehen die Miete direkt vom Mieter ein.

• Wir übernehmen alle Kosten für die Immobilie (Gemeinschaftsbeiträge, Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen).

• Den verbleibenden Nettosaldo zahlen wir an jeden der Miteigentümer im genauen Verhältnis aus, das ihm entspricht.

Auf diese Weise bleibt die Verwaltung für beide Parteien völlig steril, neutral und transparent , wodurch direkte Reibungspunkte zwischen den Miteigentümern vermieden und sichergestellt wird, dass sich keine Schulden oder Strafen auf dem Grundstück anhäufen.

Wenn Sie sich in Girona oder der Region in einer ähnlichen Situation befinden, helfen wir Ihnen , Ihre Immobilie als Eigentumswohnung zu schützen, Geld damit zu verdienen oder die Auflösung Ihrer Immobilie zu regeln.

📩 Kontaktieren Sie uns unter info@immogirona.com oder besuchen Sie unsere Website für weitere Informationen.